关键词   土地租赁  合同纠纷  违约赔偿

    裁判要点

    租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人按照约定履行自己的义务。原告虽然要求解除土地租赁合同，但未提交相关证据证明原告已要求被告在合理期限内支付租金，并给予被告合理的履行期限，原告要求解除合同的理由不具备法定解除的情形，对原告该项诉讼请求不予支持。

    相关法条

    《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条

    案件索引

    一审法院：偃师市人民法院（2015）偃民二初字第97号（2015年9月24日）

    基本案情

    法院经审理查明：2006年3月1日，原告刘甲某(甲方)与被告徐甲某(乙方)签订土地租赁合同一份，载明“甲方现有厂院一处，乙方创办乳业公司有意租用，现经甲、乙双方反复协商，特订立租赁合同如下：一、甲方厂院位于207国道南、缑氏村33组耕地内，土地面积3436平方米(折5.154亩)；二、甲方厂院内原所有附属物作价4万元(不包括12棵桐树)，乙方于合同订立后10日内承付甲方；三、租赁期限共25年，从2006年3月1日起至2031年2月28日止；四、乙方前拾年每年向甲方缴付租金7000元，剩余年限每年8000元，每年交付租金的时间为10月1日以前，推后不得超过拾日。乙方首批一次性承付甲方前三年租金贰万壹仟元，以后每年按期交付一次；五、乙方租用期间，甲方不得以任何理由阻碍乙方正常施工和生产经营；六、在合同履行期内，如遇国家征用被租土地或公路扩宽占用，土地补偿款归甲方所有，地面附属物等补偿归乙方所有。乙方自土地被征用之日按剩余实有面积向甲方缴付租金；七、该租赁合同履行期间，如发生不可抗拒的自然灾害，如地震、战争等，造成合同无法履行的，双方互不承担损失；八、乙方在租期内，不得将土地另行转租或抵押；九、租赁合同到期后，如乙方继续承租，甲方承诺租用续期不低于本合同的租期，每年每亩租金按乙方向33组、34组、9组交付租金的价格每亩增加300元缴纳；如乙方不再承租，所租土地平整后交付甲方；十、违约责任1、乙方若逾期交付租金，每逾期一天按逾期总额的5‰向甲方计缴滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权依法解除合同，并有权要求赔偿损失；2、甲方无故解除合同或合同到期后，不按约定续订合同的，应赔偿由此给乙方造成的一切经济损失；3、在租赁期内，如乙方无故解除合同，乙方必须付清当年租金，且院内原属甲方的附属物仍归甲方所有；十一、本租赁合同订立的同时，甲方提供厂院平面图一份，并经乙方认可签名；十二、本合同一式五份，甲、乙双方各两份，鉴证单位壹份，合同双方及鉴证单位盖章签字后生效。合同未尽事宜，双方协商解决。” 该合同甲方由原告签名捺印，乙方由被告签名捺印，鉴证单位处加盖偃师市缑氏镇缑氏村民委员会印章。2006年3月2日，原告向被告出具收到条2张，分别载明：“今收到徐甲某三年租赁费贰万壹仟元正（2.1000.00元）从2006年3月1号至2009年2月28号至。收款人刘甲某，2006年3月2号。甲方在该院所办的土地证，在乙方乘（承）租期间，甲方无条件归乙方使用，甲方不得转借和抵押他人，刘甲某”、“今收到徐甲某租赁207国道旁厂院内原所有附属物补偿现金肆万元正（40000.00元）。收到人刘甲某，2006年3月2号。”

    另查明，案外人刘乙某与刘甲某、李某某存在民事纠纷，曾申请本院对刘甲某、李某某强制执行，执行期间，被告于2007年10月9日，支付执行庭标的款20000元，后该款转交刘乙某。2014年11月12日，被告之子徐乙某向案外人李某某的帐号存款22000元。

    裁判结果

    偃师市人民法院于2015年9月24日作出（2015）偃民二初字第97号民事判决：被告徐甲某于本判决生效之日起10日内支付原告刘甲某土地租金29000元（按每年租金7000元标准进行计算，从2012年1月8日起计算至2016年2月28日止）；被告徐甲某于本判决生效之日起10日内支付原告刘甲某违约金8700元；驳回原告刘甲某的其他诉讼请求。案件受理费8919元，由原告刘甲某承担4000元，被告徐甲某承担4919元。

    裁判理由

    法院生效裁判认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，本院予以确认，但该土地租赁合同约定的超过20年的租赁期限，超过部分无效。结合原、被告签订的土地租赁合同等相关证据可认定2006年3月2日，被告徐甲某向原告刘甲某交纳租金21000元，系从2006年3月1日起至2009年2月28日止的租金；2007年10月9日，被告交付本院执行庭标的款20000元，可折抵被告从2009年3月1日起至2012年1月7日止向原告支付的租金；从2012年1月8日起，被告未按土地租赁合同的约定数额及时间向原告交纳租金，虽然2014年11月12日，被告之子徐乙某向案外人李某某的帐号存款22000元，但是22000元款项原告并未收到，该行为应视为被告履行合同义务不符合约定，被告应承担继续履行、并承担相应的违约责任；原告要求被告支付租金理由正当，租金的数额应从2012年1月8日起，按每年租金7000元的标准计算至本判决确定被告支付租金之日止；原告要求被告支付滞纳金，因滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点，是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，该土地租赁合同中“滞纳金”系表述错误，实质应为违约金，原告诉求的违约金数额要求过高，本院予以调整，违约金的数额可按从2012年1月8日起至本判决确定支付租金之日止的租金数额的30%进行计算；根据“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、“因当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方”的规定，本案原告要求解除土地租赁合同，未提交相关证据证明原告已要求被告在合理期限内支付租金，并给予被告合理的履行期限；虽然被告履行合同义务不符合约定，存在违约行为给原告造成损失，但原告损失可以通过被告向其支付租金、违约金的的行为进行弥补，另该土地租赁合同从2006年起开始履行，被告在包括原告出租的土地上建有食品公司经营至今，如因此解除合同，不能公平保护当事人合法权益，综上原告要求解除合同的理由因不具备法定解除的情形，其该项诉讼请求本院不予支持；虽然2014年11月12日，被告之子徐乙某向案外人李某某的帐号存款22000元，但未提交相应证据证明李某某有权代原告收取租金，徐乙某给付李某某现金的行为，不能认定为已向原告履行了支付租金的义务，被告辩称，证据不力，本院不予采信。

    案例注解

    本案在合议过程中产生两种意见：

    第一种意见认为：原、被告签订的租赁合同真实有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。原告起诉被告的行为可视为已向被告进行了通知，故可支持原告要求解除土地租赁合同的诉求，并由被告支付未按合同约定延期的“滞纳金”。

    理由如下：租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的租赁合同真实有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的土地租赁合同中违约责任约定“乙方若逾期交付租金……逾期超过30天的，甲方有权依法解除合同”，该条款系原、被告约定解除合同的条件，现被告未支付原告租金的行为已构成违约，原告起诉被告的行为也可视为向被告进行了通知，原告要求解除土地租赁合同的诉求理由正当，应予以支持；虽然在2014年11月12日，被告之子徐乙某向案外人李某某的帐号存款22000元，但未提交相应证据证明李某某有权代原告收取租金，徐乙某给付李某某现金的行为，不能认定为向原告履行支付租金的行为，故可支持原告要求解除土地租赁合同的诉求，

另本案中原告要求被告支付滞纳金，因滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点。所谓法定性，是指滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立；强制性，是指滞纳金的征收是由国家强制力保障实施的；惩罚性，指的是滞纳金是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施。根据滞纳金的以上特点，滞纳金只能发生双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，本案中的土地租赁合同中“滞纳金”应视为表述错误，实质应为违约金，另原告诉求的违约金数额要求过高，违约金的数额也应进行调整，以保证原被告双方的共同利益。

    第二种意见认为：原告虽然要求解除土地租赁合同，但未提交相关证据证明原告已要求被告在合理期限内支付租金，并给予被告合理的履行期限，原告要求解除合同的理由不具备法定解除的情形，对原告该项诉讼请求不予支持。

    理由如下：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人按照约定履行自己的义务。当事人可以在订立合同时，设定解约条款。只要不违反法律的强制性规定，当事人可以约定行使解除权的条件。解除合同的条件成就时，按约定享有解除权的当事人可以行使解除权。由于租赁合同的目的在于承租人为使用收益，因此承租人依合同约定交付租赁物给承租人使用收益，并于租赁关系存续期间保持租赁物合于约定的使用用途，是出租人的基本义务。本案中被告迟延履行租金等违约行为致使不能实现合同目的，原告可以要求解除合同，但原告在要求解除土地租赁合同的同时，其并未提交相关证据证明原告已要求被告在合理期限内支付租金，并给予被告合理的履行期限，故认为其只能要求被告按照承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任进行；另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，第九十三条第二款、第九十六条的“因当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方”的规定，其原告要求解除合同的理由不具备法定解除的情形，其该项诉讼请求不予支持。

    合议庭在处理中采纳了第二种意见。